Le rachat de prêt hypothécaire est une formule de rachat de credit immobilier, donc réservée aux propriétaires et accédants (une exception est cependant possible aux emprunteurs qui ne possèdent pas de bien immobilier mais peuvent bénéficier de la caution hypothécaire d’un membre de leur famille qui est propriétaire).

Le prêt de restructuration hypothécaire est garantie par une hypothèque conventionnelle. L’emprunteur apporte au prêteur, sans s’en déposséder, son bien immobilier à usage d’habitation en garantie du remboursement du rachat de crédits qu’il lui a consenti.

L’hypothèque conventionnelle

L’ hypothèque est une sûreté réelle (garantie) qui confère au prêteur un droit de préférence et un droit de suite sur un bien immobilier (gage) lui permettant d’en poursuivre la vente par voie judiciaire cas où l’emprunteur serait dans l’impossibilité de lui rembourser les sommes qui lui sont dues après épuisement des autres voies d’exécution forcées qui demeureraient infructueuses. L’intérêt d’un établissement de crédit n’est jamais de réaliser sa garantie, c’est-à-dire de faire vendre le bien. Il recherche toujours au préalable une solution amiable avec le débiteur pour éviter cette issue auquel il ne résout qu’en dernier recours.

La différence entre une hypothèque conventionnelle et une hypothèque judiciaire est que la première est consentie librement par un emprunteur au profit d’un établissement de crédit pour obtenir un prêt alors que la seconde est obtenue par voie judiciaire, sans l’accord de l’emprunteur lorsque ce dernier est défaillant, à la requête du prêteur. Ainsi, même dans le cadre d’un rachat de crédit sans garantie, la banque peut obtenir une hypothèque judiciaire sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur après condamnation de ce dernier à lui payer sa créance.

L’hypothèque conventionnelle :

- ne dépossède pas le propriétaire de son bien

- le propriétaire exerce librement ses droits d’occuper le bien ou de le louer

- n’interdit pas la vente du bien

Dans ce dernier cas, l’emprunteur devra, soit rembourser le solde du prêt hypothécaire, soit proposer une nouvelle garantie suffisante.

La garantie réelle apportée au prêteur lui permet d’offrir des conditions de rachat de crédit immobilier particulièrement intéressantes et compétitives et fait du rachat de prêt hypothécaire la formule la plus favorable :

• UN MONTANT TOTAL POUVANT ATTEINDRE 90% DE LA VALEUR MARCHANDE DU BIEN IMMOBILIER
• UNE DUREE D’AMORTISSEMENT POUVANT ATTEINDRE 30 ANS
• DES TAUX DE L’IMMOBILIER BAS, FIXE OU REVISABLE, CAPE OU NON,
• LE FINANCEMENT DE PROJETS IMPORTANTS
• TRESORERIE ELEVEE SANS JUSFICAION D’EMPLOI
• ELIGIBLE AUX EMPRUNTEURS FICHES FICP
• DES CRITERES D’ACCEPTATION PLUS SOUPLES

Quelques recommandations pour le rachat de crédit hypothécaire

• Endettement très élevé
• Profiter d’une baisse de taux
• Incidents de paiement
• Besoins de financement importants :

Soulte, rachat de parts de sociétés civiles, reconversion professionnelle, aide aux enfants ou aux parents, investissements dans les énergies renouvelables, grosses dépenses d’amélioration de l’habitat, installation d’une piscine, d’une véranda, opération de chirurgie esthétique, etc.

Le FICHIER NATIONAL DES INCIDENTS DE REMBOURSEMENT DES CREDITS AUX PARTICULIERS a été créé par la loi du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés des particuliers et des familles, dite loi Neiertz, dont les dispositions ont été intégrées dans le Code de la Consommation (articles L 333.4 à L 333.6).

Le FICP est un outil de prévention du surendettement pour les particuliers et du risque d’insolvabilité de ces derniers pour les établissements de crédit.

Il est géré par la Banque de France à partir des déclarations des établissements de crédit en temps réel.

Qui peut être fiché au FICP et pourquoi ?

1- Tout emprunteur particulier (non professionnel) dont le remboursement de crédit a fait l’objet d’un incident de paiement caractérisé :

- pour un prêt ou un rachat de prêt amortissable par mensualités, lorsque les deux dernières sont restées impayées ;

- pour ceux remboursables selon une autre périodicité, lorsque l’équivalent d’une échéance est demeurée impayée plus de 60 jours ;

- pour ceux ne comportant pas d’échéance, lorsque la dette d’un montant égal ou supérieur à 500€ est restée impayée plus de 60 jours après l’envoi d’une mise en demeure ;

- quelque soit le type de crédit, lorsque le créancier a prononcé la déchéance du terme après une mise en demeure infructueuse ou qu’il a intenté une action judiciaire.

2- Tout particulier ayant déposé un dossier auprès d’une commission de surendettement.

3- Tout particulier résidant en Alsace-Lorraine déclaré par un tribunal de ces régions en faillite civile.

Tous les crédits accordés à un particulier :

- prêt immobilier

- crédit consommation affecté

- prêt personnel

- crédit renouvelable

- découvert bancaire express ou tacite

- location-vente ou location avec option d’achat(LOA)

- rachat et regroupement de crédits

Comment sort-on du FICP et au bout de combien de temps?

En cas d’incident de paiement, la radiation intervient dès la régularisation de la dette, sur décision de justice l’ordonnant ou à l’expiration d’un délai de 5 ans suivant la date d’inscription.

En situation de surendettement, pendant toute la durée d’exécution du plan conventionnel de redressement sans pouvoir excéder 8 ans même si le débiteur bénéficie de mesures successives et, en cas de procédure de rétablissement personnel au bout de 5 ans à dater du jugement. Toutefois, la radiation intervient :

• par anticipation lorsque le débiteur apporte la preuve, par la production d’attestations de ses créanciers du règlement intégral de ses dettes (qui peuvent faire l’objet d’une remise).
• quand le plan de désendettement a été exécuté sans incident pendant 5 ans.

En cas de faillite civile en Alsace Lorraine, 5 ans après la date du jugement l’ayant prononcée.

Il faut savoir que les établissements de crédits ont l’obligation de consulter le FICP dans les cas suivants :

- demande de prêt de quelque nature qu’il soit par un particulier

- demande de rachat de crédits par un particulier

- demande de reconduction d’un crédit renouvelable

- demande d’autorisation de découvert supérieure à un mois

Une banque peut également le consulter pour décider de l’attribution de moyens de paiement ou pour les besoins de la gestion de ses risques.

Contrairement, à une interdiction bancaire et l’impossibilité d’émettre des chèques faisant l’objet d’une inscription au Fichier Central des Chèques (FCC) géré également par la Banque de France, le fichage FICP n’interdit pas à une banque ou un établissement de crédit d’accorder un prêt ou de délivrer des moyens de paiement à une personne en faisant l’objet.

Toutefois, dans la pratique et pour se préserver tout à la fois d’un risque d’insolvabilité et d’une mise en cause de leur responsabilité, les banques refusent tout crédit à une personne inscrite au FICP.

Les travaux concernés

Il s’agit de travaux immobiliers de réparation, d’agrandissement, d’embellissement, d’aménagement et de rénovation de l’habitat autant sur le plan intérieur qu’extérieur, ainsi que la mise en œuvre de technologies nouvelles destinées à économiser de l’énergie ou à en produire : isolation, capteurs photovoltaïques, éolien, géothermie, biomasse …

Les emprunteurs concernés

Les propriétaires et, surtout, les accédants à la propriété d’un bien à usage d’habitation, qu’il s’agisse de leur résidence principale ou secondaire ou d’un investissement locatif à visée défiscalisante ou pas.

En effet, c’est souvent quelques années après l’acquisition ou la construction de son logement que des besoins ou des envies de l’améliorer ou de l’adapter à l’évolution de la famille par exemple se font sentir.

Toutefois, lorsque l’on a financé cet achat ou cette construction au moyen d’un prêt immobilier dont la durée est généralement d’une vingtaine d’années et que les besoins de l’existence ont nécessité d’emprunter pour équiper ce logement ou acheter une voiture, le remboursement de ces crédits rend difficile, voire impossible, de souscrire un prêt travaux pour aménager les combles ou installer une piscine sans déséquilibrer son budget et donc de réduire son train de vie.

C’est d’autant plus difficile que, pour nombre de ménage avec enfants, ces derniers ont grandi et les besoins avec !

En souscrivant un prêt de restructuration travaux qui « consolidera » tous vos crédits en cours, y compris le solde du prêt immobilier, et financera vos travaux, vous remettrez votre endettement à plat et, moyennant, un allongement de la durée d’amortissement de ce prêt de substitution qui sera fonction de votre besoin et de vos souhaits et, en tous cas, de votre capacité de remboursement, vous pourrez réaliser votre projet sans déséquilibrer votre budget et risquer le surendettement. Votre taux d’effort restera à peu près du même niveau que précédemment.

Ce rachat de credit travaux entre dans la catégorie du rachat de crédit propriétaire et dans la classification légale :

- du rachat de prêt immobilier si la part de crédit immobilier consolidé dans l’opération –incluant le financement des travaux et tous les frais- est égale ou supérieure à 60%

- du regroupement de crédits consommation si cette part est inférieure à 60% du prêt de restructuration ou qu’il n’y pas de crédit immobilier à racheter.

Dans le premier cas, ce sont les dispositions protectrices du Code de la consommation applicables au crédit immobilier qui s’appliquent et, dans le second, celles applicables au crédit à la consommation.

Le rachat de crédit hypothécaire ou cautionné

Cette formule est en tous points conforme aux formules décrites aux pages de ce site qui leur sont dédiées : cliquez sur le lien correspondant

Rachat de credit avec hypothèque conventionnelle

Rachat de credit avec caution mutuelle

Le regroupement de crédits sans garantie

Selon les critères des établissements de crédit pratiquant ce type de restructuration, le plafond du prêt est actuellement selon profil et conditions de :

(n’ayant pas ou plus de prêt immobilier en cours)

Quand on ne trouve pas rachat de crédit à son pied !

L’inconvénient de toutes les formules de rachat de crédit propriétaire, c’est qu’elles sont réservées … aux propriétaires.

L’inconvénient du regroupement de crédit consommation ou sans garantie auquel sont éligibles les emprunteurs qui ne sont pas propriétaires, c’est que les plafonds de prêts sont beaucoup plus limités que ceux du rachat de prêt immobilier, soit selon le profil :

- 80.000 euros en plafond bas

- 100.000 euros en plafond haut

Existe-t-il une solution pour les emprunteurs qui sont soit locataires, soit hébergés par la famille ou encore qui bénéficient d’un logement de fonctions et dont le besoin dépasse le plafond du regroupement de crédits consommation, c’est-à-dire des prêts de restructuration sans garantie ?

Pour les emprunteurs dont un parent est propriétaire d’un bien immobilier qu’il accepte d’apporter en gage, il existe le rachat de crédit avec caution hypothécaire.

Sous réserve du respect du droit successoral, un parent peut apporter un ou plusieurs biens immobiliers à usage d’habitation dont il a la pleine propriété en gage pour garantir la bonne exécution du rachat de crédits sollicité auprès d’un établissement spécialisé par un membre de sa famille.